Le marché immobilier de Québec a connu des transformations remarquables au cours des deux dernières décennies. Frederic Murray, témoin privilégié de cette évolution à travers le développement du Groupe Murray, offre une perspective unique sur les forces qui ont façonné ce marché et celles qui détermineront son avenir.
Avec un portefeuille de plus de 200 unités bâti patiemment sur près de 20 ans, Immeubles Murray incarne cette transformation. Cet article retrace les grandes tendances et propose une vision éclairée de ce qui attend les acteurs du marché québécois.
Deux décennies de transformation
Le marché immobilier de Québec d’aujourd’hui diffère radicalement de celui du début des années 2000. Murray Immeubles a observé plusieurs phases distinctes :
Les années 2000-2008 : L’éveil du marché
Cette période a marqué le début d’une prise de conscience de la valeur du patrimoine immobilier québécois :
- Prix encore accessibles pour les investisseurs
- Début de la revitalisation de certains quartiers
- Intérêt croissant pour les immeubles de caractère
- Taux d’intérêt relativement stables
C’est durant cette période que Frederic Murray a posé les fondations du Groupe Murray, acquérant des propriétés stratégiquement situées.
Les années 2009-2015 : Croissance soutenue
Malgré la crise financière mondiale, le marché québécois a démontré sa résilience :
- Stabilité remarquable comparée à d’autres marchés
- Appréciation constante mais mesurée
- Renforcement de la demande locative
- Professionnalisation du secteur de la gestion immobilière
Immeubles Murray a profité de cette période pour consolider son portefeuille et affiner ses pratiques de gestion.
Les années 2016-2020 : Accélération
Le marché a connu une accélération significative :
- Hausse marquée des prix dans les quartiers centraux
- Compression des taux de capitalisation
- Concurrence accrue entre acheteurs
- Intérêt des investisseurs hors région
Les années 2020 à aujourd’hui : Nouvelle réalité
La pandémie et ses suites ont bouleversé certaines dynamiques :
- Réévaluation des besoins en espace
- Importance accrue du domicile
- Migration vers des logements plus grands
- Maintien de la demande malgré l’incertitude économique
Le Groupe Murray a su naviguer ces changements en maintenant des standards élevés et en s’adaptant aux nouvelles attentes.
Les facteurs qui soutiennent le marché de Québec
Frederic Murray identifie plusieurs piliers fondamentaux qui expliquent la solidité du marché québécois :
Une économie diversifiée
Contrairement aux villes mono-industrielles, Québec bénéficie d’une base économique variée :
- Administration publique provinciale
- Secteur de la santé et sciences de la vie
- Technologies de l’information
- Tourisme et culture
- Éducation supérieure
- Assurances et services financiers
Cette diversification protège le marché contre les chocs sectoriels et assure une demande locative stable.
Un bassin de locataires qualifiés
La composition démographique de Québec favorise un marché locatif sain :
- Étudiants universitaires et collégiaux
- Jeunes professionnels
- Fonctionnaires provinciaux
- Travailleurs du secteur de la santé
- Nouveaux arrivants
Murray Immeubles bénéficie de ce bassin diversifié pour maintenir des taux d’occupation élevés.
Un patrimoine architectural distinctif
Le caractère unique du Vieux-Québec et des quartiers historiques crée une valeur irremplaçable :
- Rareté des propriétés patrimoniales
- Attrait touristique constant
- Fierté locale pour le patrimoine
- Encadrement réglementaire protégeant le caractère historique
Immeubles Murray a développé une expertise particulière dans la préservation et la mise en valeur de ce patrimoine.
Une qualité de vie exceptionnelle
Québec figure régulièrement parmi les villes offrant la meilleure qualité de vie au Canada :
- Sécurité reconnue
- Accès à la nature
- Vie culturelle riche
- Coût de la vie raisonnable
- Services publics de qualité
Ces atouts attirent continuellement de nouveaux résidents et soutiennent la demande immobilière.
Les quartiers qui ont le plus évolué
Certains secteurs de Québec ont connu des transformations spectaculaires. Frederic Murray analyse les plus significatives :
Saint-Roch : La renaissance
Autrefois en déclin, Saint-Roch est devenu l’un des quartiers les plus dynamiques :
- Installation d’entreprises technologiques
- Ouverture de restaurants et commerces branchés
- Conversion d’anciens bâtiments industriels en lofts
- Arrivée d’une population jeune et créative
- Augmentation significative des valeurs immobilières
Le Groupe Murray a su identifier ce potentiel et investir dans ce secteur en pleine effervescence.
Limoilou : L’émergence
Ce quartier ouvrier traditionnel connaît une transformation graduelle :
- Gentrification progressive
- Ouverture de nouveaux commerces locaux
- Attrait pour les acheteurs recherchant l’authenticité
- Prix encore accessibles comparés aux quartiers centraux
- Communauté engagée et dynamique
Saint-Sauveur : Le renouveau
Longtemps sous-estimé, Saint-Sauveur attire de plus en plus d’attention :
- Proximité du centre-ville
- Architecture ouvrière caractéristique
- Prix attractifs
- Potentiel de valorisation important
- Vie de quartier authentique
Immeubles Murray surveille attentivement ces quartiers en émergence pour identifier les opportunités.
Les défis actuels du marché
Le marché immobilier de Québec fait face à plusieurs enjeux. Frederic Murray les analyse avec lucidité :
L’accessibilité au logement
La hausse des prix crée des tensions :
- Difficulté accrue pour les premiers acheteurs
- Pression sur les loyers
- Inquiétudes quant à l’abordabilité
- Débats sur les politiques de logement
Le Groupe Murray s’efforce de maintenir un équilibre entre rendement juste et loyers raisonnables.
La pénurie de main-d’œuvre
Le secteur de la construction et de la rénovation souffre d’un manque de travailleurs qualifiés :
- Délais de construction allongés
- Coûts de rénovation en hausse
- Difficulté à trouver des entrepreneurs fiables
- Impact sur l’offre de nouveaux logements
Murray Immeubles a développé des relations solides avec des artisans de confiance au fil des années.
Les exigences environnementales
Les normes écologiques évoluent rapidement :
- Nouvelles exigences d’efficacité énergétique
- Coûts de mise aux normes
- Attentes des locataires en matière environnementale
- Transition vers des pratiques durables
Frederic Murray voit ces exigences comme une opportunité de valorisation plutôt qu’une contrainte.
La hausse des taux d’intérêt
Après des années de taux historiquement bas, la normalisation crée des ajustements :
- Impact sur la capacité d’emprunt
- Réévaluation des rendements attendus
- Pression sur les acheteurs surendettés
- Opportunités pour les acheteurs bien capitalisés
Le Groupe Murray, avec sa gestion prudente, navigue ces changements avec sérénité.
Les tendances émergentes à surveiller
Immeubles Murray identifie plusieurs tendances qui façonneront l’avenir du marché :
La densification urbaine
La croissance se concentrera dans les quartiers centraux :
- Conversion de terrains sous-utilisés
- Ajout d’étages sur des bâtiments existants
- Développement de terrains vacants
- Transformation de locaux commerciaux en résidentiel
L’importance du télétravail
Le travail à domicile modifie les besoins en logement :
- Demande pour des espaces plus grands
- Importance d’un bureau ou coin de travail
- Qualité de l’environnement domestique
- Flexibilité dans le choix de l’emplacement
La technologie dans les immeubles
Les attentes technologiques évoluent :
- Connectivité internet haute vitesse
- Thermostats intelligents
- Systèmes de sécurité modernes
- Bornes de recharge pour véhicules électriques
- Applications de gestion locative
Le Groupe Murray intègre progressivement ces technologies dans ses propriétés.
L’économie du partage
De nouveaux modèles émergent :
- Espaces de cohabitation
- Stationnement partagé
- Services mutualisés entre locataires
- Flexibilité des baux
La durabilité environnementale
L’écologie devient centrale :
- Certification énergétique des bâtiments
- Réduction de l’empreinte carbone
- Matériaux durables
- Gestion responsable des déchets
Frederic Murray considère la durabilité comme un investissement plutôt qu’un coût.
Perspectives pour les années à venir
Fort de son expérience, le Groupe Murray partage sa vision de l’avenir :
Une croissance modérée mais soutenue
Le marché de Québec devrait maintenir sa trajectoire positive :
- Appréciation continue mais plus mesurée
- Demande locative persistante
- Stabilité relative comparée aux grands centres
- Opportunités pour les investisseurs patients
Une professionnalisation accrue
Le secteur immobilier continuera de se professionnaliser :
- Standards de gestion plus élevés
- Attentes accrues des locataires
- Réglementation plus stricte
- Importance de l’expertise
Murray Immeubles est bien positionné pour cette évolution grâce à ses pratiques établies.
Une valorisation du patrimoine
Les immeubles de caractère conserveront leur attrait :
- Rareté croissante
- Demande soutenue
- Prime pour l’authenticité
- Protection réglementaire
Immeubles Murray continuera d’investir dans la préservation de ses propriétés patrimoniales.
L’approche du Groupe Murray face à l’avenir
Frederic Murray aborde l’avenir avec confiance et pragmatisme :
Maintenir l’excellence
La qualité demeure la priorité :
- Entretien rigoureux des propriétés
- Améliorations continues
- Service aux locataires exemplaire
- Gestion financière prudente
S’adapter sans compromettre
L’adaptation aux nouvelles réalités se fait dans le respect des valeurs fondamentales :
- Adoption des technologies pertinentes
- Réponse aux attentes environnementales
- Flexibilité dans les approches
- Fidélité aux principes éprouvés
Croître de façon responsable
L’expansion se poursuit avec discernement :
- Acquisitions stratégiques
- Partenariats sélectifs
- Diversification géographique mesurée
- Vision à long terme
Avec près de 20 ans d’expérience et plus de 200 unités sous gestion, le Groupe Murray démontre qu’une approche patiente et rigoureuse porte ses fruits dans l’immobilier québécois.
